房价博弈-第6章
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其实；一般来说，住房市场的供求关系与人口结构有关，住房市场的价格也反映住房市场的这种供求关系。但是，就中国的情况来说，它与发达的房地产市场情况有很大的判别。因为我们知道，国外房地产市场一般都是经过几百年才发展起来的，国外房地产市场都经历过了一个随着经济发展及人口结构变化而逐渐成长的过程。但是中国的情况则是不一样的。中国的房地产市场只是从1998年之后的事情。尽管，从1998年起中国的房地产市场走向一个快速增长的繁荣时期，但是中国的房地产市场能否在几年的时间内走完国外发展几百年时间的路？再加上中国的土地公有制，因此，中国的房地产市场的价格根本上与市场化程度高的国外房地产市场由供求关系来决定市场的价格还差得太远。
就目前的情况来说，中国房地产市场的价格基本上是由房地产商垄断性定价，特别是房地产作为一种异质性的产品、一种惟一性的产品，它更容易被房地产开发商操纵而垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定。因为在房地产市场的要素非市场化、产品市场化的情况下，房价由市场来定是不可能的。即市场供求关系无法来决定房价的高低，而是由非市场力量来决定，那么房价的变化并非由市场供求来决定，而是由非市场的因素来决定。既然房价不是由市场因素来决定的，那么其房价的变化与人口结构变化的关联性也会不大了。
再退一步说，人口结构与房地产市场供求关系，从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但增长幅度十分小。特别是独生子女的政策使得中国家庭的人口越来越少。
从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？其原因很多，但最为重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房。当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。
还有，对于每年高考的学生，几年后是就业的主力军，他们毕业后会纷纷进入城市工作。同时，我们也应该看到，这些人口中有相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的高房价下绝大多数人都无法进入这种高房价的市场，他们花几代人的努力都无法购买一个子女所需求的住房，那么农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买自己所需要的住房吗？如果目前的住房政策不改变，政府还是极力推行高房价、高地价的政策，从而使国内各地的房价都快速攀升，那么这些刚毕业的学生有能力进入高房价的市场吗？我想，大多数城市里的居民尚且无能力这样做，那么农村居民更是无能力进入高房价的市场。
也就是说，住房的需要与人口结构有关（请注意这里是“需要”而不是“需求”，需要是个人对商品的欲望，需求是个人有支付能力的购买），但住房的需求与人口结构关系不是太大。住房的需求主要是与居民支付能力有关，与房价的高低有关。如果市场生产的住房是广大居民没有支付的产品，那么居民最大的对住房的需要都只能是潜在需求而不是现实的需求。而这潜在的需求与人口结构有关，但是现实的住房的需求则与人口结构没有多少关系。更何况，就目前的人口结构的变化来看，城市居民的独生子女政策，不是家庭的扩张而是家庭的融合。在这种情况下，如果不考虑居民的支付能力及房价，那么家庭对住房套数的需求只会减少而不会增多。所以，目前市场上流行的从高考人数来推导国内房价只会上升而不会下降在逻辑上是不成立的。（本文定稿于2007年6月10日）
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仅是增加住房供给不能稳定房价
最近有人宣称，国内房地产市场宏观调控基本上到位了，只不过是落实就可以了，特别是今年的政府报告明确地指出要增加住房的有效供给、调整住房的产品及确立住房保障体系等，只要这些政策一一落实，那么政府稳定房价的目标也就慢慢地见成效了。
本人则认为并非如此。一般来说，市场经济核心是什么，就是价格，就是价格机制。如果房价的水平不能够通过好的市场价格机制得以调整，仅是调整产品的结构，那么这是无法触及房地产市场核心的。
那么目前国内房地产市场价格水平是高还是低，当然，从国家统计局公布的数据来看，这几年来的房地产市场销售价格涨幅都不大。比如，全国房屋销售价格指数，2003年上涨；2004年上涨；2005年上涨；2006年上涨。也就是说，这几年房地产价格上涨幅度都低于居民可支配收入增长幅度。既然房地产价格的上涨幅度不大，居民“有能力”来承担，政府这几年房地产宏观调控也就多余了。
但实际上，政府又为什么接二连三地对房地产市场进行调控呢？看来与房价指数的科学性与规范性有很大关系。也就是说，政府公布的房价指数与居民现实生活中购买消费价格偏离较大。因为，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价来作比较，其实是在用不同的东西来比较，不一样的东西有不一样的价格，如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一商品在不同时期表现为不同的价格，这才能确定房价的涨跌。比如，从北京天通苑二手房的价格来看，目前达到5500元/平方米，从2003年起上涨一倍以上。北京的房价连经济适用房的价格上涨都是这样，如果商品房价的上涨幅度更大。可以说，几年来房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而，引起全国房价全面飚升。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。
但是，为什么越是对房地产进行宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。
实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。比如说，房地产开发商一直在强调房价上涨的理由是，市场有刚性需求，市场的住房产品供不应求，因此政府只要增加住房的供给就能够让上涨的房价下来。真的是这样吗？如果是其他商品可能如此，但是对房地产市场来说则不是这样，特别是对中国的房地产市场来说更不是这样。
很简单，如果房地产是一个可流动的产品，如果房地产是一个完全消费的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加市场供给来解决。但房地产市场则不是这样。因为住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定。而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况是完全不同的。
如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么实际上这是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能是下跌。
一般来说，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。否则，政府如用政策来稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府在用自己的信用对这个市场产品的价格作担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得市场投资者认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手相救。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中的重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当做一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产的时候，投资者不仅进入一个没有风险的投资市场，而且可以利用银行的资金便利地进入房地产市场。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子的现象十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产产业，使大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者纷纷进入国内的房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。
在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，使得住房的价格越推越高；二是房价推高，使得银行资金更多地进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使得政府拿出大量不可再生的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害，中央政府民生的政策也无法落实等。
可见，政府想仅靠增加住房有效供给来稳定房价是不可能的。就如有人所说，在这种情况下，即使把住房做到月球上去，住房的供给再增加，一个居民可买一套，也可以买一百套（利用银行的金融杠杆），那么在住房投资需求无限的情况下，最大的住房供给都无法满足这种无限的需求。而且在目前的中国房地产制度不完善的情况下，对大量的土地进行粗放型使用不仅为房地产开发商暴利创造了条件，也会使得未来子孙面临更多的住房问题！（本文定稿于2007年4月8日）
北京房价是否踏上上海之路
根据国家统计局的数据，北京的房价在2006年第四季上涨，2007年2月份二手房价格上涨，一手房的价格上涨，排在深圳之后位列全国第二。而且头两个月的上涨幅度都保持在接近10％的涨幅。就此，不少媒体都认为北京的房价会踏上上海房价的后尘，即在很短的时间内房价快速上涨。
至于北京之房价，如果以国家统计公布的数据、近几年的上涨幅度来看应该是不高的。比如2004年房价上涨37％、2005年上涨67％、2006年上涨也在10％左右。而北京市居民可支配收入的增长远远大于这种增长幅度。因此，北京的房价上涨不是什么问题。但北京房地产的情况并不是这样。
因为，从政府公布的数据来看，2006年北京房价上涨是比以往几年高一些，但也不是高得离谱，居民的收入水平增长快于房价的增长幅度。但为什么房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？
对于房价指数的科学性与规范性问题，目前这样的一�
