房价博弈-第5章
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006年7月2日）
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彻底理清CPI指数与房价关系
CPI真的与房价无关吗？按照国家统计局的说法，也是断然的说法，房价不能计算到CPI中去，住房是投资而不是消费。但这只是国家统计局的武断，它没改变绝大多数民众购买住房是消费的观念，也没有改变政府一直在鼓励国内居民把住房作为最基本最巨大的消费开支的现状。国家统计局可以为了如何与国际惯例接轨而不顾实际经济生活发生了什么，也可以为了住房的统计而统计，但是这些并没有使国内绝大多数民众改变自己住房不是投资而是消费的观念，同时也改变不了民众对为统计而统计的质疑。权威的统计不能改变现实生活的内在逻辑，也不能改变我们绝大多数民众购房就是消费的观念。
对国家统计局公布的居民消费价格指数（CPI）的质疑，已经有一段时间了。其质疑的主要方面有，一是CPI涵盖范围的局限和统计权重的偏差，从而使我国居民消费价格指数相对偏低；二是CPI指数与房价的关系。对于这两个方面的质疑，国家统计局曾多次出面解释与说明，但是市场并没有因为他们的解释与说明得以理解，反之，国家统计局越是解释，中国的CPI指数体系所显示出的问题就越多，市场越是无法接受。
现在要问的是，CPI对我们的经济生活真是这样重要吗？为什么市场与民众对它会如此关心？一般来说，在国际上，CPI的政策作用主要是把物价水平变动作为制定相关政策的法律依据（如调整工资、发放养老金等）及政府宏观决策的参考。比如在中国，人们就根据国家统计局公布的数据，来判断目前中国经济处于前所未有的“高增长、低通膨”的大好时期。而政府对经济形势的判断不同，所出台的宏观经济政策也就不一样。可以看到，CPI于民众的经济生活是如此重要，与政府宏观经济政策关系如此密切，那么市场与民众对CPI关注也就是自然而然的事了。
那么，目前国内政府公布的CPI指数基本上能够反映不同阶层居民实际生活感受吗？比如国家统计局7月18日发布了今年上半年CPI同比上涨13％，但该指数与居民感受差别则较大。比如，央行的二季度调查显示，对CPI，民众的真切感觉却恰恰相反，是物价上涨幅度很快。即居民对“物价过高”判断的占比升至，较上季提高个百分点，物价满意指数降至，比上季下降3个百分点，降幅较大，城镇居民对物价上涨反应强烈。CPI走势为什么与民众感觉相背离呢？是居民个别感受与总体状况的差异，还是与中国CPI指数质素不高有关呢？
按照国家统计局的解释，他们对CPI的编制，是按照国际通行做法，无论CPI的调查内容还是编制程序与方法上都是科学的。比如编制CPI所用信息与权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。因此，中国现行的CPI统计反映了居民消费价格的实际变动情况，CPI指数数据的科学性是不容置疑的。
在这里，有几个问题必须厘清，既然央行调查的结果是由个别感受性与总体平均状况差异造成的，那么12万户城乡居民家庭调查对13亿人口来说是总体水平还是个别感受呢？如果12万户城乡居民家庭调查可以看做是总体平均水平，那么央行的问卷调查无论其样本有多少，不也是可以得出同样总体平均水平结果吗？如果不是这样，那么这12万户城乡居民家庭调查与13亿人口相比同样不也是个别感受吗？还有，12万户城乡居民家庭样本选择也会有时空上的差异，调查所得出的结果同样是概然的。如果把这种概然的结果当做一种全然的结论，其科学性同样令人质疑，它根本就不可能是现实中的客观必然反映。
还有，在本人看来，居民物价水平感受与CPI的差异，最大的问题可能出在CPI指数与房价关系的理解上。因为，就目前中国情况来看，房地产作为国内经济的支柱产业之一，不仅在GDP、国内固定资产投资比重过高（在一些特大城市，比如北京2005年房地产占GDP比重超过1/3以上，房地产投资占固定资产投资1/2以上），而且带动了50多个产业的发展。因此，房价的变化必然会对整个经济的价格水平起到举足轻重的作用，对房价的理解不同，就可能得出不同的宏观经济的数据。
对于CPI指数与房价的关系，按照国家统计局的说法，无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品房价格是不应该直接计入CPI的。一是出于国民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致。从统计核算角度看，对购房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资范畴，而不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。也就是说，由于商品房是一种投资品，那么对住房购买只能是属于投资行为而不属于消费行为，因此，住房的价格变化与CPI指数无关。
在这里，国家统计局无论把商品住房作为投资还是作为消费，这些都不是重要的事情。重要的是国家统计局对商品住房是投资还是消费有一个明确的说法，而不是在计算GDP时，住房就是投资，而扩大内需时，住房又是消费了。也就是说，购买住房是投资，那么，国家统计局不仅要把这个意思明确地告诉市场，明确地告诉一般的住房购买者，也得明确地告诉政府，要求它们在出台各种文件及进行各种决策时，一律把住房的购买作为投资来理解，而不要在领导的讲话中、在中央的各种文件中都是把居民购买住房以消费来看待。比如说，在“十一？五”规划中、在“国六条”中、在最近发改委主任的报告中，都是把居民的住房购买称为居民住房消费。
再就是，我们假定国家统计局完全应该遵循联合国制定的《1993年国民经济核算体系》，并根据这个体系把房地产开发投资形成的房地产，在支出法的GDP核算中归入固定资本形成。那么，投资是什么？投资就是经济成员牺牲当前的消费，以便换取未来不确定的收益（或未来消费）的活动。一般来说，投资活动可以有实体投资，购买机器与厂房投入生产获利，也有接受教育与培训来提升个人未来赚钱的能力及购买金融凭证获利。依照这种划分，住房投资应该算是实体投资。
既然购买住房是实体投资，面对目前国内的投资过热，一方面政府要遏制过快投资增长，首当其冲的当然是房地产投资，无论是房地产开发商对房地产的开发，还是居民对住房购买都是如此，否则国内的投资过热会越来越严重；另一方面，目前政府所采取的个人住房购买的种种优惠，应该完全取消，否则是与政府的宏观政策对着干。还有，既然购买住房是投资，那么政府也不需要来调整房地产市场的产品结构，因为政府根本就不可能知道房地产市场哪些产品的投资价值是多少。如果政府强行规定住房的产品结构如何，那么当投资者个人投资失利时，一定会把其责任归结到政府身上（国内股市就有前车之鉴）等等，以上就是根据购买住房是投资逻辑推论的结果。如果现实的房地产市场是这样，不仅市场无法发展与繁荣，也会得出不少更为荒谬的结论。
实际上，对于中国的房地产市场来说，购买住房作为投资者当然有，而且在一些特大城市所占的比重也不低，但对于全国绝大多数民众来说，购买住房当然是自住。当个人购买住房是自己居住，尽管这种居住可以多年享用，难道多年享用的产品就不是消费而是投资吗？当国家统计部门要把个人住房消费的东西一定当投资来统计，那么这种统计是为统计而统计，还是为与国际惯例接轨而接轨？如果居民住房的购买是为了统计而统计，为了与国际惯例接轨而接轨，那么这种统计既不能反映现实的经济生活，更谈不上为政府、市场、民众的决策提供相关有用的信息。
还有国家统计局一直强调购买住房是投资，房价不计入CPI国际惯例。在此我们可退一步说，即购买住房是投资还是消费可以不考虑真实的经济生活如何，甚至混淆各种关系。但《1993年国民经济核算体系》这个标准的设定是有条件的还是无条件的？如果是无条件的，那么这个《1993年国民经济核算体系》的标准体系只能建立在理论的真空中，现实生活找不到这种无条件的标准体系。如果是有条件，那么这些条件是什么呢？是市场经济的还是计划经济的，或什么综合经济的？在引进《1993年国民经济核算体系》时，中国有满足这种标准体系计算的条件吗？如果没有相关的条件与环境，那么在不同的前提条件下用一个标准体系来统计所得出的结果能否反映真实的经济生活就令人十分质疑了。
比如就以房地产市场来说，国外的房地产市场是发展了几百年的市场，它不仅有明确的住房私有产权，成熟的生产开发体系、交易体系及房价的评估体系，也有发达的房地产市场融资体系；不仅有连贯的历史数据与信息，也有住房投资与住房消费交易成本较低的转换机制。在这种情况下，个人住房购买无论是算作投资还是算作消费都是能够明确的（在1993年前不少国家的住房并没有算作投资而是算作消费）。
但是，对于中国的房地产市场来说，不仅起步时间晚，也仅是从1998年中国的住房分配货币化改革开始，而且居民住房持有方式十分多元化，有人是从市场购买的商品房、有人是从单位分得的福利房，也有产权界定不清的公房等。对于中国的房地产市场，不仅没有连续的住房市场历史数据与信息，也没有清楚界定的个人住房产权、没有发达的二手房市场及成熟的住房市场估价体系等。在这样的情况下，国家统计局住房的统计数据要与国际惯例接轨时，这种接轨是不可能建立在实际的国情基础上的；那么这种国际惯例接轨只能是教条主义的照本宣科。
再退一步说，假定我们认可国家统计局的CPI与国际接轨，但为什么目前城市居民消费比重较大的教育消费、医疗保健消费、住房消费、通讯与交通等则无法反映在中国CPI编制中呢？在发达国家，这些方面CPI权数与类型都在不断地变化。比如，美国的消费者价格指数就包括了能源、汽车贷款消费、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、新汽车、私人交通等，而且它们的消费价格指数也是在随着经济生活的变化而变化。但中国CPI指数的变化往往跟不上实际消费品价格与类型的变化，从而使得官方CPI编制严重与现实的经济生活脱节。还有，近来增长最快居住类消费，看上去国家统计局听了市场意见，居住类消费在快速上升，但不仅计算基数有问题，而且其权重与国际接轨相差很远（如中国的居住类权重为，而美国则达到38％，国际一般情况是30％）。一种不能够反映现实经济生活的指数编制，其对经济生活的解释力肯定是十分弱的。还有，居住价格变动能够通过虚拟租金获得吗？即使可以获得这种虚拟租金，但以计划体制下福利房为主体的住房持有体系，这种虚拟租金如何来计算与获得？
还有，如果我们假定官方的CPI编制是科学的、数据质量为高的，那么多年来社会早就希望官方把其CPI编制过程与程序、样本的取得、不同消费品的权数等公开化、透明化，这些都是十分简单的事情。CPI编制不公开透明，既容易导致民众对这种CPI指数的质疑；也不利于国家与企业的经济决策，并剥夺了广大民众与研究者的知情权。
总之，目前国内CPI体系科学性我看是令人质疑的，如何来完善这种CPI体系，不是一句国际惯例就可一了百了。而要如何根据中国的实际情况来完善，就得先从处理好CPI与房价关系入手，创立一种能够真实反映中国国情CPI指数体系的统计，否则中国的CPI指数与现实经济生活相差太远。（本文定稿于2006年8月30日）
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按人口结构变化房价是上涨还是下跌
最近市场流行一种观点，2007年的高考人数达到了1000多万人，而这些人几年之后纷纷地会进入劳动市场进行工作，而他们工作后都得购买房子。而且这种状况在未来的几年内都不会改变。如果这样；那么中国的住房价格只会是上涨；而不会是下跌，因为居民对住房市场的“刚性需求”在那里。甚至有人认为，目前中国不少地方的房价之所以会上涨这样快；就在于中国独生子女的人口结构。
其实；一般来说，住房市场的供求关系与人口结构有关，住房市�
