我们房地产这些年-第6章

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这办法好是好，但在当时却是政策禁区，出让土地要犯国法的呀！在民族情绪极度敏感的年代可是大逆不道之举，绝大多数中国人恐怕连想也不敢想的念头。谁越雷池一步就可能面临牢狱之灾。为了找一个合理合法的理由，经过“文化大革命”“锻炼”的骆锦星与深圳市委政策研究室一帮人经过一番苦思冥想，突然想起了“马恩列斯”，希望在“祖师爷”的经典著作中找到理论依据。

现在说来都有些可笑，尽管当时全国上下已开展了“实践是检验真理标准”的讨论，但大家还是心惊胆战，怕出政治风险。没有领袖们的理论依据，实践证明是有用的也是白搭！

功夫不负有心人。经过几天的翻阅，终于在《列宁选集》“住宅问题”一节中查出列宁引用恩格斯的一段话：“……住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”

骆锦星欣喜若狂，连夜向市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫表态说：“马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”

后来，当时深圳市委、市政府的许多工作人员都会背这一段经典论断。

思路有了，依据有了，不几日，港商也找来了。骆锦星连呼：“顺！顺！一顺百顺！”

自己找上门的这位港商叫刘天就——香港妙丽集团董事长，他是骑着单车来深圳投资的第一人。在今天的《深圳改革开放史》展厅里，还陈列着他第一次来深圳洽谈投资时市政府接待他坐过的一张破板凳。

28年前的那场谈判，至今骆锦星依然记忆犹新，恍如昨日。

刘天就：“只要你们划出一块合适的地皮就行，我来组织设计，出钱盖房，在香港销售。赚的钱你们得大头，我得小头。怎么样？”

骆锦星：“可以在东湖公园附近划出一块地来，如何？”

刘天就：“行！利润分成，你们拿七，我拿三。”

骆锦星：“不行！你拿得太多了。”

刘天就：“那你们拿八，我拿二。怎么样？”

骆锦星：“我们八点五，剩下归你。”

刘天就：“行！我们初次打交道，这次就按你说的办。”

1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。

1980年1月8日，经深圳市委组织部批准，深圳经济特区房地产公司成立，负责与港商合作建房事宜。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。

说是公司，其实只有五个人，财务、出纳，两个技术员，四部旧单车。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子。四万港币的开办费还是后来从港商那借来的。

当时手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

让骆锦星吃惊的是，大年初四，刘天就拿着图纸就跑来催着开工了。还没有动工，刘天就已经开始在香港吆喝卖房了，均价2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。5000多港人排队购房，最后只好抽签定盘，第一期108套新房一次性售罄。一位正在国外考察的市委高官闻讯后，立即电话指示加推单位。于是，第二批108套房子又迅速推向了香港，旋即再次一售而空。

当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮州、上海，甚至有海外侨胞也来购买。

房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这才恍然大悟：“我终于明白了港商为什么愿意给我们85％的分成。不过，我们那次赚到了500多万元，也第一次体会到土地在市场中的巨大作用。”

在商品房诞生之初，香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮演着港人内地置业首选城市的角色，“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。

1981年中秋节前，东湖丽苑建成，业主入住。

东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许。当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成——深圳方面得80％利润，高层建筑三七分成——深圳方面得70％利润。

按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，到后来的东晓花园的土地拍卖，才是真正的完全意义上的商品房。

但作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发对深圳今后商品房市场的建立和完善，客观上的确起到了一定程度的积极作用。

东湖丽苑，成就了深圳特区开发中第一项改革：　土地出租。

但是，这起合作建房项目在深圳还是引起了很大争议。有的人甚至责问骆锦星，现在深圳干部居民都没房子，你这个房管局长反倒为资本家建起了安乐窝。

骆锦星感到欣慰的是，省、市领导都给予了他很大的支持。

一个通信兵、一个邮电局长，突然被放到了改革开放前沿的深圳，搞房地产，而且搞出了国内的多个第一，为行业的发展开辟了道路，并且在20世纪80年代就建立了全球化的业务。这就是属于骆锦星的房地产传奇，也是属于一个时代的传奇。

1980年7月27日，一场大暴雨把罗湖一带淹成一片汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也泡在水里。外面到处是告急、骂娘的喊叫声。

8月的一天，参加“特区条例”策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面两米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。江泽民看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说：“老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。”

吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”

但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。

吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说：“罗湖是外商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得？”

吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。

钱，哪里来？这时，有人又提到了土地。

其实，稍懂些经济学的人都明白，土地本身就是一种经济资源，特别是像深圳这样靠近香港这个国际金融贸易中心城市之故，级差地租收益本身就是十分值钱的东西，这在香港已是成熟的土地开发“套路”。而当时，由于长期闭关锁国以及“左”的思想观念，我们还不明白这回事。当国门打开之后再看到外面的精彩丰富的世界，确实有点乡里人进城的感觉，闹出许多笑话。

在制度和市场都处于一片空白的情况下，改革的每一步都是“摸着石头过河”。当时，深圳的第一批房产证是由企业发出的，原因是政府管理职能尚未健全，于是在相当程度上“代行管理职能”的深圳特区房地产公司就自己印刷了一批房产证发给业主。

好在邓小平打开了国门，我们才不至于继续做乡里人。如今再看骆锦星当初的智慧之举，确实有点戏剧化，但此举改变了中国城市建设开发的大思路，为深圳城市早期建设筹集了大量资金，催生了一门新生的行业——房地产。

东湖丽苑的成功，让吴南生和深圳人彻底打开了思路，信心大增。如同穷则思变的安徽凤阳小岗村18位村民，深圳人决定破釜沉舟。于是，他们很快拿出了方案：　第一步在罗湖开发0。8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。深圳官方终于悄然开始了进行土地资本化探索。一位深谙中国官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就是后来的中国房地产“土地使用费”的这一专有名词的前生后世的历史渊源。

由于合作经营很成功，香港妙丽集团进而申请独资开发经营。刘天就与深圳特区房地产公司再次签订合作协议，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年限30年，使用费每平方米5000港元。这个标准，对深圳来说，已相当可观，但当时香港的地租每平方英尺已达1。5万港元，相比之下，深圳的地价只是香港的1/11。

很快，深圳特区房地产公司单在罗湖小区就引进外商独资经营房地产项目10个，出租土地4。54万平方米，土地使用费达2。2亿港元，吸引外商投资达40亿港元。

不到一年，蹲踞在罗湖关口附近的罗湖山倏然消失了。90万立方米的罗湖山，化成罗湖片区的130万平方米土壤，罗湖小区首期0。8平方公里土地平均增高了1。07米，最低洼处增高了4米。邓小平第一次视察深圳时登高望远的国商大厦，及后来的国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等宏伟建筑，就是屹立在罗湖山上的。

昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心。若干年后有经济学家测算，最早开发的0。8平方公里的罗湖商业区，其地面上累积起的财富已足可铺上一层厚厚的百元大钞。

从土地的无偿划拨到有偿使用、合作开发，深圳特区的拓荒者初尝了市场经济的甜头——掘到了起步创业的第一桶金，也拉开了房地产商业开发的序幕。

土地活了，深圳热了，资金来了，发展自然就快了。在特区最初的几年里，深圳用收进的逾十亿元的土地使用费，建成了一大批交通、能源、通讯等基础设施工程，为后来的城市发展打下了坚实的基础。

深圳从1980年开始推出以收取土地使用费为主要内容的土地使用制度改革，首开国有土地有偿使用之先河，其意义尤为重要而深远，影响了整个中国。

1980年8月，全国第五届人大常委会通过的《广东省经济特区条例》中，以法规的形式肯定了“国有土地有偿使用”的原则和“以外商独资、合资、合作”等方式引进外资开发经营土地资源的做法。

现代意义上的房地产开发是在党的十一届三中全会以后逐步发展起来的。到1980年，已有100多个城市组建了住宅公司。这些由城市房管部门组建的住宅建设公司，已成为加快住宅建设的一支力量，发挥了积极的作用。这年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出了实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，明确了“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发”。在《纪要》的指导下，各地原来的“统建办”才逐渐转为房地产开发公司。

1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了我国第二家房地产公司——北京市城市开发总公司，拉开了北京房地产综合开发的序幕。

1980年

●　3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。

●　6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”，我国正式实行允许住房商品化的政策。

●　7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。

●　11月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了“试行住房商品化”这一崭新的命题。

1981建房提速工程招标

中国，正站在高高的脚手架上砌着一件又一件襁褓

一个又一个愿望

一个又一个心脏

每一朵白云都轻拭着

你崇高的疲倦

在你的头顶，蔚蓝的

天空歌唱着