我们房地产这些年-第5章
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1980年5月6日，党中央、国务院转发广东、福建两省会议纪要，批准在深圳、珠海、汕头、厦门设立经济特区。8月26日，叶剑英委员长亲自主持了第五届全国人大常委会第十五次会议，决定： 批准国务院提出的《广东省经济特区条例》，向全世界宣布——社会主义中国创办经济特区。
新华社在后来的报道中，把创办“经济特区”称为“国际共产主义运动史上伟大的创举”。《纽约时报》则惊叹道，铁幕拉开了，中国大变革的指针正轰然转动！
事实上，创办特区的过程，就是在实践中不断解放思想的过程。
在此后的若干年里，深圳一直被视为中国改革开放的“试验田”和“窗口”，国内解放思想、观念更新和改革重大举措的发源地。
30年来，深圳还是中国房地产发展的策源地，深圳房地产在全国一直处于领先地位和主导地位。从深圳全国土地第一拍到中国房地产第一部法规诞生；从中国房地产第一个以花园命名的小区到国际花园城市再升级为国际花园社区；从中国第一个样板房到中国第一个高层住宅小区；从中国第一家房地产上市公司到全国首家物业管理公司成立；从和谐社区的建设到最著名的房地产企业品牌、住宅部品企业品牌集群扎堆深圳……以至于有媒体惊呼深圳正在形成中国房地产品牌企业的“总部基地”。
“杀出一条血路来。”小平的话至今还仿佛掷地有声，回响不绝。但是，在那个“乍暖还寒”的春天里，这位可敬的老人很难料到，他画的那个“圈”，今天已成为中国房地产产业领军企业及领袖人物汇集的超级舞台。
1979年
● 1月，受中央指示，袁庚率领招商局开发宝安县蛇口工业区，这是深圳特区最早期的建设，也开启了中国改革开放的序幕。
● 3月12日，国务院发出通知，中共中央批准成立国家城市建设总局，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。
● 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念，可以出租批租土地给外商使用。
● 12月21日，我国第一个商品房小区——东湖新村在广州开工建设。
1980开启先河大胆试验
如果大地早已冰封就让我们面对着暖流
走向海
如果礁石是我们未来的形象
就让我们面对着海
走向落日
——北岛《红帆船》
“八十年代第一春”，在1980年刚刚开始的时间，这个句子频频见诸报端。春天，一个新的开始，万物复苏，欣欣向荣，粉碎“四人帮”，整个国家拨乱反正，开始改革开放，乐观向上的情绪感染着国人，人们满心欢喜地期待着美好的明天。
其实，1980年的春天在当时中国人的心中是提前到来的。
在历史的每一个转折点上，都意味着我们要做出困难的抉择和必须放弃的路径。1980年，中国的改革开放已进入了第三个年头，社会各项事业的发展正在全面推进。
元旦，在这新一年的第一天，邓小平出席了全国政协新年茶话会并发表了热情洋溢的讲话，这位伟大的领导人以政治家、战略家的宏大气魄发出号令： 80年代我们需要做好四件事，核心就是把经济建设搞上去！
大江南北，到处涌动着变革的气息。只是在这一意义上，20世纪80年代将会是一个值得不断回望的十年。
从1949年到1978年，我国住宅的福利属性论一统天下，但70年代末80年代初，在中央政府提出住房改革的动议后，理论界迅速转向了住宅的商品属性和福利属性的争论。
1979年第18期《基建调研》杂志发表了《关于住宅商品化生产的设想》一文，首次公开提出了“住宅也是商品”的观点。
中共中央党校原副校长苏星是从20世纪50年代末就开始对中国城镇住房制度进行研究的经济学家。1979年初，国家建设委员会主管城市住宅的负责人找到苏星先生，表示说苏星1957年发表于《学习》杂志上的《论房租和住宅问题》对他们的工作很有启发和帮助，而当时城市住宅改革急需理论指导，希望苏星结合实际再写一篇论述住宅改革的理论文章，以推动住宅制度改革工作的开展。
时任《红旗》杂志社经济组组长的苏星爽快应允，1979年下半年，他写下了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，发表在《红旗》1980年1月第2期上。他在这篇文章中解决了一个关键性问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。
此文，为即将进行的住房制度改革，找到了理论依据。
一石激起千层浪。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。
当时，《人民日报》组织了一系列讨论住房建设的文章，“目的在于交流看法，促进城市住宅的建设”，其中新华社记者鲍光前以“解决城市住宅问题的探讨”（之一、之二、之三、之四）为副标题，连续发表了《城市住宅国家包不下来》、《国家建房出售是个好办法》、《充分利用私人投资建设住宅》、《降低造价、鼓励私人购房》等四篇文章。孙林康则自问自答，说“怎样使住宅问题解决得快些好些？我认为，把住宅作为商品的办法值得提倡”。周叔莲、林森木则在《谈谈住宅问题》一文中指出，“也应该鼓励私人兴建和购置住宅，要逐步实行住宅商品化。这样做，有利于解决资金问题，是加快住宅建设的一个重要途径”。何建章提到“许多同志建议实行住宅商品化，初期可以按实际价值的一定比例的优惠价格卖给职工。以后，随着职工收入的增加，全部实行商品化，使建筑行业也成为一个赢利的产业部门。这样做，国家可以收回一部分成本，免除一部分住宅维修费用，用这些资金可以建设更多的住宅。职工把一部分存款和现金用于购买住宅，可以减少对市场的压力。这是一举数得的好事，何乐而不为呢？”徐景安指出，“30多年的历史证明，城市住宅采取国家包下来的办法，不仅无助于问题的解决，而且使住房问题日趋严重。……因此，现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路”。
参与讨论的观点是多样的，分歧也十分明确，有的坚持住宅的福利属性，有的对此全面否定，有的认为住宅福利与商品属性兼而有之。“百家争鸣”深化了人们对住宅的认识，在理论层面取得了一定的实质性进展： 住房是商品，住房商品化的改革最终应将住房的实物福利分配方式转变为货币工资分配方式。
对于房地产，这是一次飞跃。
在理论界展开讨论的时候，已有地方开始了改革。如《人民日报》报道了吉林决定在八个城市推广四平市建房出售经验的消息。四平这批住宅主要出售给集体单位，对个人购买给予优惠待遇。
1980年4月2日，是当今房地产人值得纪念的一个日子。
这一天，邓小平兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，他发表了如下观点： 房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好地满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。这就是具有历史意义的邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》。
同月，国务院副总理姚依林在全国基本建设工作会议上传达了邓小平的讲话内容。
伟人就这么又画了个圈。30年来，人们解决住房问题就在这个圈子里转。正是邓小平这次关于建筑业和住宅问题的讲话开启了中国房地产业的先河。以后的房改也很大程度上遵循了这一思路。恰如1991年6月7日国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里说的“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”，正是邓小平的这一讲话，拉开了我国住房制度改革的大幕。
到1980年10月，全国已有26个省、自治区、直辖市的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作，其中由国家建造住宅向私人出售的有50个城市；111个城市的私人建房面积达到了332万平方米。
中共中央、国务院于1980年6月22日批转了国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发至全国的同时，着重指出： 去年的实践证明，要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种方法，把路子走宽一些，要求除国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人买房、建房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。分期付款的，也要实行低利率，期限可为十年、十五年，不要超过二十年。不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。同年5月和8月，原国家建设总局邀请部分省、自治区、直辖市以及中央有关部门的负责同志，就中央领导的指示精神和实现住宅商品化的问题召开了两次座谈会。
但是，小平的讲话在一定范围传达后，当时还是有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。
当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人正在悄悄地进行着试验。
1979年3月，45岁的骆锦星踌躇满志来到刚刚建市的深圳，他原以为按照省里的安排，通信兵出生、曾任惠阳地区邮电局副局长的他将干老本行。哪知道，领导给他安排的竟然是房管局副局长的职位，专抓基建。一位市委副书记对他说：“来了这么多干部，深圳没有那么多房子，建房子的重任就交给你了。”市委明确给了他一个任务： 要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好2万平方米300多套干部宿舍。
领导安排下任务，就只有干啦。但是，当时最难的还是钱，哪有钱建2万平方米的房子啊！深圳地方财政很困难，市里只拨给他50万，连设计费都不够。
因为建房子，骆锦星经常和市领导打交道，带着领导去看当时深圳恶劣的居住条件。当时的深圳，真是又穷又乱，苍蝇蚊子臭水沟，到处是棚户区，几代人同居一室。可是，没有钱、没有人、缺钢材、缺木材，房子怎么建啊？他急得连饭都吃不下。
“金钱不是万能的，没有钱却是万万不能的。”——对于刚创办的深圳特区，此话千真万确呵！
有一次骆锦星跟香港朋友诉苦，说建房子没有钱。香港朋友就说，你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不像香港把土地变成黄金。是否可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润双方分成。
这办法好是好，但在当时却是政策禁区，出让土地要犯国法的呀！在民族情绪极度敏感的年代可是大逆不道之举，绝大多数中国人恐�
