地产战争-第20章

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　　“现在我们需要一份产品策划书和一份营销策划书，这个是要同时进行的。产品策划书我们会由自己的建筑设计院和营销中心来做，营销策划书就要广告来做了。”
　　“但产品策划书和营销策划书最终是一个整体，”亚斯说，“所以，在各自进行之前，应该进行三方会谈，互相沟通，首先取得方向上的一致才好进行。”
　　“我正是这样想的。”姚明发说。
　　看上去，姚明发似乎是非常急功近利，办事速度快得可以。会议当场就召集了起来。他认为大家对地块都相当熟，所以也无须回头研究。营销中心、策划部、设计院的人一通发言，什么这里的居民，消费水平一般也就在6000～7000每平方米，所以做普通的住宅，相当于经济适用房的质量就可以了。其他是一大堆如何向政府争取更高的容积率、如何突破政府的限高和红线之类。然后花了两个小时的时间讨论请政府相关部门的人吃饭应该是哪个饭店合适，应该是1万元一桌的档次还是4万元一桌的档次。说到产品定位，就是普通中低档住宅，面向普通百姓。

地产战争　　第三部分（10）
亚斯终于憋不住，发言说，我谈谈市场定位和品牌思路吧。古运河是中华历史文化悠久的象征，已形成了悠久的运河文化。住在这儿，应该让人感觉到海边名城的古老气息。地块周围也有一些公园可以游赏，如和顺公园和一些小公园。不远处的石拱桥则是这个城市最有名的历史景观，它秀丽的风景与悠久的人文内涵，曾吸引无数文人骚客吟诗作赋。运河啊，公园啊，还有石拱桥，像故事一样，是非常有吸引力的。因此，总的来说，必须利用这里的历史传统和人文内涵，让它变成我们这个楼盘的灵魂。
　　“说得很好，”姚明发说，“现在海杭的房地产项目，都是讲海洋文化，那我们突然讲讲传统文化，就很突出了。那么，亚斯，说说具体该怎么定位呢？”
　　“这个需要我回去研究一下。”亚斯卖个关子，他想现在随便在会议上说了，到时候你完全可以不认账，到头来变成又白送出一个点子。
　　“那就现在随便先聊聊吧。”姚明发说。这人办事果真这么急？是性急，还是讲效率？亚斯想。
　　“我觉得，风格应该鲜明些。同亿公司以前的项目，也都是有风格的。姚总是有文化有品位的人，同亿整个公司也是讲文化讲品位的。所以，我觉得，就算是平民住宅，也要做得很有文化！”此言一出，亚斯对自己的演说功夫肃然起敬。当他把他所做的一切视同儿戏的时候，它们反倒超越了一般的做法，变得犀利而有创造性，最终反而赢得了商业利益。
　　“所以，在总体风格上，我建议，从命名开始，到建筑设计到园区环境到物业服务，全部要体现一种有文化的平民主义。比如命名，可以把它叫顺和院，或者嘉和院，或者宝和院，或者安和院，总之一听就是有着传统的这个城市文化内涵的。这种传统这个城市文化呢，又不是贵族文化，皇家文化，而是平民文化。”说到这里，眼前一帮人的脸色才好转起来，其中几个甚至显得兴奋。亚斯知道，话说到细节，他们才对他那“文化的平民主义”概念有了模糊的认识。
　　这个地块，周边一带新开发的楼盘档次在中档或中档偏下，客户主要面向城市平民阶层。说明开发商的认识是趋同的，这点亚斯不想反对。他不想做得太累，与一种普遍的认识去作对，这对他没有好处。所以这个前提，他作出认可的姿态。他分析周边楼盘的宣传定位，有的着重强调现代景观与西方式诗意风格，有的走中国富贵文化路线，有的走现代前卫风格，有的则是经济适用房，其他楼盘没什么特色，总体来说反正是海洋文化。因此，亚斯强调，为了在众多竞争楼盘中脱颖而出，本案的宣传推广应该别具一格。为配合此一宣传理念，一定要把园区布局与建筑风格结合起来，通盘考虑，做出特色。另一方面，本项目面向中国城市平民阶层，建筑要亲切、和顺，环境民间、平和。但和顺不等于温顺，平和不等于平庸，本项目的景观布局、园区建设以及社区文化，必须具有鲜明的特色。因此，从目前楼市现状及本项目的基本精神—人文关怀、探索创新出发，亚斯建议项目应走江南民间园林风格的建筑和景观路线，即中国民间园林建筑的现代版。关键词就是中国民间、亲和、精致。
　　说到这里，亚斯戛然而止，不再说下去。他想接下去应该是姚明发表示一下的时候了。他说到这里，已经把他的思想透露出来了，够意思的了。这小子如果把思想保留，然后交给另一个广告公司去做，那就让你瞧瞧好看。虽然他看不起自己的思想，但他也不允许别人偷盗它们。

地产战争　　第三部分（11）
“嗯，好。我们内部再讨论一下，开个会。要不今天就这样吧？”姚明发发言了。
　　亚斯咽了咽口水。
　　50
　　派亚斯以天行品牌咨询公司的名义接一些策划项目，而自己埋头搞开发和融资，对外只强调前面咨询那一块，而把后面融资开发那一块做低调处理，这正是胡保义的策略。但水上乐园需要投入的资金是如此巨大，以至于每天都需要几百万，有时候，亚斯真为这样的数字感到害怕。胡保义见他如此担心，决定和他好好聊一次。
　　“你慌什么！”胡保义给他打气。
　　“我们真的有那么多钱吗？”亚斯说。
　　“需要那么多钱吗？”
　　“啊？”
　　“其实，”胡保义对他的解释总是很耐心，“运用杠杆原理就可以了。我们现在的现金是5000万，我就用这3000万去拿别的地，拿到了转卖给别的公司，这样来弄钱。弄到的钱，来建设我们的海市蜃楼水上乐园这个大项目。”
　　“我不太懂。”亚斯说。
　　胡保义吸一口雪茄说：“我来说给你听。我这5000万，拍地后付掉保证金3000万，余下2000万给各个相关领导分掉。然后呢，土地需要的几个亿，比如上块地3个亿，我就不用出了。我去借过桥资金。就是短期高利贷，每月从3分利到8分利都有，一般是5分利。我去借1个亿。钱借到以后，我叫吴市长，或者慕书记出面协调一下，把借来的1个亿，交上7千万。7千万加上原来的保证金3千万，那等于有了三分之一的土地款，这样就可以把土地证啊、施工许可证啊什么的都办下来了。然后呢？这地不是我的了吗？它不是值3个亿吗？那我不是有3个亿了吗？”
　　“啊？我有点明白了。”亚斯隐隐约约地觉得，这钱来得还真是容易。亿万富豪的诞生，看来还真不是那么难的。
　　“你还不是很明白，”胡保义笑道，“我拿到了3个亿的地的土地证，那我还可以把这土地证拿去做抵押贷款。我那分出去的2000万里，不是还有银行里的哥们的份吗？哈哈。那我当然就很容易地做成抵押贷款了。做这个贷款，当然要评估。那评估师可比银行的更容易摆平，几万块就可以了。然后呢，他就会按我的要求，把这3个亿的地，给评估成20个亿啊。六七倍没问题的嘛！”
　　亚斯惊得从沙上弹起来。胡保义笑着拍他的肩：“你别激动，别激动。你还不知道更厉害的哩。听我说下去。那我要求贷款20个亿，银行当然没那么容易就答应了，对吧？但他们会贷给我打个七折、六折，贷给我。就算五折吧，那就是10个亿啊。他们的条件是楼盘所有的按揭要由他们来做。这没问题啊。那我就有了10个亿了。然后呢，银行领导，行长、书记什么的，就要出手了。他知道我用了过桥钱，每个月上千万的利息啊，他就故意拖着我，让我多付利息，要把我给逼急喽。”
　　“那怎么办？”
　　“怎么办？当然有办法。承诺给他呗。我承诺：我可以付10％～15％利息给他们啊。这样，他们就很开心了。于是，很快这5个亿就打过来了。”
　　“但是，”这个事亚斯懂一些，“这5亿还不能随意用的啊，他们银行要监管的。监督人只准用于那个项目，而且用多少还要写申请，要由行长签字的。”
　　“哈哈，这没问题啊。我用什么，全写这个项目。比如，我上次买了辆加长林肯，申请书上写的是德国原装进口水泥搅拌车嘛！”　。　想看书来

地产战争　　第三部分（12）
“……”亚斯有些惶恐，“那，你不是借了那么多过桥资金吗？还有利息，都要还的呀。”
　　胡保义笑：“我算给你听。我不是借了1个亿吗？假如是一年，加上利息，总共要还6千万利息。那地价差不是有7个亿吗？你想想，我还掉借款，还剩多少？”
　　亚斯算了算：“那还有5亿多吧？”
　　“再扣掉还给银行的利息，还有5亿左右。然后呢，就要开始实际操作了，要拿到好几个政府许可证，这都需要交钱的，这税那费的，还要用额外的钱去摆平有关部门的大小头目。这5个亿，银行还监管着呢，得在实际操作中消化掉！”
　　“下面我明白，”亚斯道，“抬高容积率，每平方米多盖出个1万平方米建筑出来，那不都是钱吗？那要是每平方米多赚1万，那不是多赚了两三个亿吗？其他，还有什么水啊电啊气啊，都可以赚。”
　　胡保义大笑：“你还是明事理的。”
　　亚斯扳着指头：“比如电吧，假如一个项目的用电增容费用是1千万，那电力部门就会来了，说他可以用500万帮我搞掂，但要私下里给他们200万。于是乎，他们赚了200万，我呢，省下300万。”
　　“然后呢，当然，事情还没有那么简单，你还是得去摆平各路牛鬼蛇神。比如，上面的领导，银行的领导，都会电话过来，推荐那些给了他们好处的公司，什么建筑商，什么机电安装公司，什么建材商，水泥啊钢啊大理石啊什么的。他们推荐的，一律使用，就当作再花掉一笔买路钱好了。这样，搞到最后，终于可以开盘了，原来这一带房价是5000块一平方米，我们再包装一下，叫做高端豪宅，开出12000块，销售总额将会达到10个亿，要是销售全部成功，那10亿，还去贷款，那还有5个亿呢，可都是我们的了，哈哈。就是这样，就是这样的。”
　　这只是海市蜃楼水上乐园系列项目中的一个项目。由此可见，胡保义的胃口之大、决心之大、目标之远。听到这里，亚斯情不自禁地兴奋起来：“我对你有信心了……看来，海杭市政府把房地产业作为海杭的支柱产业，奥秘就在这里了。”
　　“还不仅仅是这样，”胡保义抽一口雪茄，眼前闪过一连接着一串的数字和一沓接着一沓的人民币，“其实，嗯，我给你算算账看。是这样。”他从老板桌上拿过一只计算器，然后在一张纸上涂涂写写半天，然后，把纸递给亚斯。
　　纸上写着：
　　总价100万人民币的一套房子，开发商能赚多少？政府会收去多少税收？
　　先算税费用。
　　营业税＝100万×5％＝5万元
　　附加税＝5万×10％＝5千元
　　印花税＝100万׉＝5百元
　　土地增值税＝（100万－5万－5千－5百）×30％＝万元
　　企业所得税＝（100万－5万－5千－5百－万）×25％＝
　　万元
　　购房者的契税＝100万×4％＝40万元
　　购房者印花税＝100万׉＝5万
　　合计：
　　房产公司上缴总税额＝万元
　　购房者上缴总税额＝4万500元
　　税款总额＝万
　　再加上土地出让金，算20％不到一点，那就是：万＋
　　（万×）=64万
　　即，政府总收款=税款总额万＋地价约10万=64万
　　即，一套总价100万人民币的房子，政府赚取64万，开发商赚取36万。
　　政府赚取的这64万，按地方与中央6∶4分配，地方政府分得万。
　　“明白了？一套房子，如果我能赚36万，那海杭市里就能赚64万。如果我能赚36个亿，那么他们就能赚64个亿。”。　最好的txt下载网

地产战争　　第三部分（13）
亚斯吸了一口凉气，说：“好像还有不对的地方。”
　　“对，”胡保义拿过计算器拨弄，“这里把土地出让金算了18％多点，其实，有的时候，最高的时候，出让金会达到一半，即50％，如果那样，海杭政府赚的钱会达到80万，而我只赚20万。”
　　“还有，”亚斯想了想，补充道，“如果改变过容积率，那更改费也是一大块。”
　　“对，”胡保义又拿出计算器，“如果把土地出让金假定为20％，那容积率更改费还要再加5％，64万×5％=万。”
　　“这中间建筑成本究竟是多少？”亚斯想确认一下自己所知道的数据。
　　“20％。”胡保义说，“100万中，占20万。”
　　“……”亚斯一时语塞。