地产战争-第15章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
先瞄向了工业用地。他看中的市郊的一块土地，当时是工业用地，七通一平后每亩只需要8万元，而同一地块的商业用地是每亩40万元。于是，他又通过政府里面的熟人，用行政审批的方式，把工业用地转为商业用地和住宅用地。他以这种方式拿到了50亩工业用地，共用去400万，其中土地成本200万，关系成本和手续成本200万。
接着，他用这50亩住宅和商业用地，向银行贷款2000万，开始搞开发。当时基建成本价约为350元一平方米，他开发了一部分，共1万平方米，78户，结果以每平方米2800元的价格销售一空。这样，公司的资金就有了2800万。这就是他的第一桶金。接着，他又用这2800万，用同样的方法，搞到了300亩工业用地，又是一番运作，把它转为住宅用地，又借此抵押贷款，又开发，一轮下来，公司资金变成了4亿。
等到他有了4亿以后，更大的机会也正到来，政府开始控制土地的销售量，有实力的开发商趁机屯积，倒买倒卖，大发土地财。这以后，他就专门买下土地，放在那里，大部分不做开发，只做其中一小部分给政府看。接下去几年，土地接连翻番，有时一年可以翻好几番，就相当于几年之中，4亿变8亿，8亿变16亿，16亿变32亿，就这样一直到他有了200多亿以后，宏观调控来了，他开始转向内地，转向其他中小城市，转向海杭。
这些经验丰富、野心勃勃的开发商进军海杭，将为海杭带来怎么样的经济风暴，是可想而知的。
39
时间飞速旋转。在政府会议的屡次召开和媒体的反复鼓噪之后，整个海杭已经从搅动变成沸腾。
在政府的海洋城建设系列政策相继出台以后，在一大批的住宅区被拆迁以后，在大批的农田被圈占以后，这个城市的人民，进入了这样的状态：人人都为房子疯着—女孩子为了房子谈恋爱、嫁人或搞男人、卖身，男人们拿房子勾引女人、娶人或搞女人、卖身。没有房子的人拼命想办法弄房子，有房子的还要更多的房子。穷人指望着靠房子养老，富人希望通过房子把财产保存下来。有的人因为房子来到这个城市，有的人因为房子离开这个城市。站在凤凰岛的顶部西望，整个城市当中，人群熙熙，皆为房来；人群攘攘，皆为房往。
另一方面，对于海杭市政府来说，必须让房地产的发展来拉动消费，带动GDP的增长，已经达成共识。其时，虽然长三角主要城市的楼市处于冷落期，但中国股市的连续8年下跌，投资及投机价值大幅缩水，无论是开发商还是散户投资客，都需要新的寻找机会。结果，一旦海杭形势出现这样的局面，房地产市场便仿佛油门失控，急速启动，迅猛向前，各路人马一齐进入，房价一路疯涨。所以，这个城市的房地产，从启动到发展，很快就向着高潮挺进，最终逐渐演变成为一场卷入了太多个人、企业、银行的大量资金的运动，成为一场全民参与的社会运动。
地产战争 第二部分（17）
胡保义如鱼得水、春风得意、四面出击，干得热火朝天，而亚斯禀性难改，依然故亚斯地不热衷于工作，依旧耽于声色，吃喝玩乐，流连于酒吧、夜总会、球场、美女、商店的都市丛林之间，享受欲望缓慢释放带来的身心舒畅。
当然，为了对得起胡保义，亚斯参与了对城市化、房地产的推波助澜。亚斯在《海杭日报》、《海杭晚报》、《城市假日》等海杭的报刊上撰文的数目，已不是可以用几篇几十篇来计算，而是达到了几百篇。所有的文章，无一例外地对房地产企业进行大肆歌颂，期间则夹杂着非常现实的功利目的。
比如，亚斯开始不要脸地大大赞美海市蜃楼水上乐园。他把它从物质提升到精神的高度，声称：海市蜃楼水上乐园既是时代的创造物，也是时代的创造者。它的度假酒店、它的庄园、它的游轮，不但是一种休闲的满足，更是精神的需要。
每当写这样的文章的时候，他都会心胸激荡，感动于自己的深刻和高尚。但当离开键盘，走上街头，他就又晃了回来，明白自己不过是一个卑微而下贱的、出卖脑袋和文字的、糟糕透顶的当代城市青年。他想那些广告策划者、媒体人，那些专家学者、地方官员，在写这类冠冕堂皇的歌颂赞美文章的时候，想必和自己的心态有类似之处，只是程度的深浅不同而已。
不容易！审视自己，亚斯觉得自己是多么的无聊。
40
金煌地产的董事长王光明以下跪三次的代价，求胡保义帮他拿到海杭20╳╳第183号地块，并许诺把项目的策划交与天行旗下的策划公司，由翁亚斯负责策划，策划服务费可以占到总营业额的1％。
那块地并不大，也就170亩，而且地处郊区银山镇，相对海杭城区来说，算是偏远的。虽然经吴市长的努力，银山已划入海杭市区，但它仍然享有原土地出让管理权限不变的政策。事情的麻烦之处在于，银山方面明确提出这块土地要招标出让，而王光明没有足够的资金跟其他开发商硬拼。但是如果拿这块地失败，他也还有另一个计划，就是拿另一块油水更大的地。银山那块地他称之为A地块，另一块地他称为B地块。B地块地处海杭一个海景区附近。当时海杭的另一家房地产公司钱山置地有限公司以每亩30万元的价格从政府手中协议取得。现在已经积压多年。最近钱山公司资金紧张，准备把这块地转让给有实力的公司联合开发。
自从进入海杭以后，王光明眼前虽然是一片光明，但要享受到这片光明，却是大大不易，毕竟拿到地块是需要实力的，无论资金的实力还是关系的实力。他算下来，B地块现在的市价最起码也在每亩300万以上。就算以当初协议价的5倍150万/亩算，土地一经到手就已发了大财。所以王光明对B地块更为重视。
“钱山公司这边，我只能起个牵线搭桥的作用，成与不成是你们的事情。”在海景宾馆的大堂吧落座之后，胡保义把话挑明。
“那当然。”王光明拿出一支雪茄烟，点上。“哦，我给你们介绍。”王光明还带了他的策划部经理。策划部经理是个女的，嘴唇很薄，前额左侧有一道色斑，胸脯略显扁平。
“黄瑛，不是销售部经理吗，我们不是早就认识了吗？”胡保义睁大眼睛。王光明到达海杭后的第一个项目光明大厦，天行公司曾参与前期策划，当时金煌一方便是由黄瑛负责。 电子书 分享网站
地产战争 第二部分（18）
“我现在调策划部了。”黄瑛瞟胡保义一眼。
“哈哈，”胡保义笑道，“看来你的公司在人事方面不是很严格。策划部和销售部的工作性质大有不同，懂策划的未必懂销售。”
王光明敷衍道：“呵，小公司，往往每个人都会眉毛胡子一把抓，也很正常。”
“光明大厦后来没照你们的方案做，不能怪我哦。”黄瑛说。这女人虽然长相一般，眼神却风情不凡。
“要怪你。”亚斯插话道。
光明大厦虽是个小项目，但当时天行集团旗下天行房产咨询刚刚成立，需要一些业务以壮声势，所以接到金煌地产的招标邀请书后，亚斯做了认真的准备。市调部集中全力把海杭及周边城市的写字楼市场摸了个遍，亚斯则研究了国际新型写字楼的发展趋势。经过三个多星期的准备，弄了厚厚的一份报告出来。报告提交之后，双方公司的人都一致叫好。当时王光明还专门在招标会议之前约亚斯谈了一次。亚斯向他详细讲述了当前海杭写字楼的市场形势以及应对策略。亚斯认为，虽然我们这个项目在地段上有绝对的优势，但竞争相当激烈，因为，在市委市政府新出台的城市规划里，有一个“100计划”，即，海杭要花10年时间，在新规划的海洋城里竖起100栋高度在100米以上的高楼大厦，即每年竖起10栋。这些大楼，用来做写字楼、商务楼、酒店等。这样一来，显然，王光明要面对大批的同质楼盘。因此，要使这个项目成功，必须独辟蹊径。一方面，定位要独特、鲜明，另一方面，在销售策略上，要有一套全新的思路。
“你们分析得很对，我们也意识到了这样的问题。”当时王光明非常诚恳，于是亚斯把方案详细地给他解释了一遍。强调了在运动中办公的新概念。“只有这样，才是对海景区这个地块价值的最大利用。因为，海景区体育中心、体育广场都快建造完成，海杭的两所综合性大学也要搬到这里来。这样的自然条件和人文传统，一定要创造运动办公的新概念啊，只有这样，才能必然成功。”
然而，这个方案最终没有实施。王光明后来竟然把写字楼改成了单身公寓，并由此发了一笔意外之财。
把写字楼变成单身公寓的卑劣行为让胡保义觉得又好气又好笑，所以这次王光明的承诺，他并不放在心上。B地块，他注定失败。因为他和钱山置地太相似了。钱山地产的目标是捞一票就算一票，王光明虽然目标不是这样，做法却也就是捞一票算一票。这样的针尖碰上那样的麦芒，合作失败才是情理之中的。而且据他们所知，盯住钱山置地那块地的开发商，绝对不会是王光明一家。
因此，亚斯算准了王光明最终更多的精力只能投入到银山的A地块上。胡保义给他们双方约了时间，让王光明跟钱山置地的几个人会面，并说好银山那块地一定帮他。
当初，光明大厦从写字楼变成单身公寓，金煌房产暗箱操作，胡保义很想敲它一下，后来因看到可能还有其他合作项目而作罢。写字楼的产权是50年，住宅的产权是70年。购买写字楼的首付款6成，购买住宅的首付款则是2～3成。在把写字楼改为单身公寓之后，由于出售的方式依然是写字楼的方式，这就意味着能够收到更多的首付回款，而同时由于产品已是住宅，又有了比写字楼更快、更高的销售率。开始的时候，亚斯没有想到王光明会用这一招，这一招的确够损的。在海杭这个最小的地级城市，向来是住宅好卖，而写字楼的风险很大；同时，住宅的单价和写字楼的单价竟然差不多在同一水平线上。 txt小说上传分享
地产战争 第二部分（19）
在销售过程中，这家伙还以把购房款和装修款分开的方式来逃税。光明大厦一套单身公寓，购房发票上的数字是实际支付金额的2/3。例如一套面积为60平方米的单身公寓的单价是8000元，总价48万元。但购房发票票面金额却只有32万元，另外的1/3即16万元则由一个中介开一张装修费收据代替。
事实上，无论是商铺或办公楼，改造成公寓都属于变更用地性质。但这样的事情真有很多，未见得有什么处罚落他们头上，胡保义也懒得为这样的事去找吴市长。
41
“王光明这奸商，早晚给他点苦头吃！”胡保义很是瞧不起这类人，等他一走，抬头把他留下的一条中华烟扔进了垃圾桶。
亚斯笑着把它捡回来：“自己不要抽可以给领导嘛！领导喜欢中华烟。”
胡保义摇摇头。亚斯的电话响了。
“是我啊，黄强！”电话里传来一个熟悉的声音。这声音宏大雄壮，立马使他想起一个身板同样宏大雄壮的人来。
“我知道是你。”
“我到海杭来了！”
“哦？”
“我想你肯定会在公司的，所以就到了你公司。你什么时候回公司？”
亚斯挂掉电话，挥了挥手，和胡保义告别，独自先回到办公室，黄强等在外面。他把他引到里面，落座之后，递给他一支骆驼烟，自己也拿了一支。
“事情办得怎么样？”亚斯把两个人的烟点上，问。
“妥了。”黄强兴奋道。
“可是，我现在改变主意了。”亚斯说。
“什么？”
“我想弄70年产权。”他咬着牙说，“待会儿你给你们村支书打电话，说我去接他来海杭，晚上请他好好玩玩。”
黄强的老家在一个岛上，与海杭市区相距约10海里，渡轮20分钟就可以到。岛的面积不大，总共大概不到1000亩的样子。岛上树木参天，珍禽异兽众多，风景奇美，没有被开发过。那个岛名叫黄石岛，岛上有三个村庄，黄强家所在的村庄就叫黄家村。亚斯叫他办的事情就是给他在那儿弄20亩地。100亩的事亚斯干不来，20亩的还可以。事实上，黄强自己的家里就有24亩果园。
有次亚斯开车去海洋新城看地，看到工地上有个家伙在对一群建筑工吆喝，指挥他们干活。嗓音那么洪亮，以致把他的视线吸引了过去。他看这家伙五大三粗，络腮胡子，乍一看是个脏脏的民工，又像是一个包工头。他把车停下，喊了声：“黄强！”
�
