中国经济新政策与我们-第5章

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　　　　因此，这位教授得出了个结论：首都北京的新楼房都这样了，其他城市估计更严重，所以他断定中国的房地产已出现泡沫了，而且这个泡沫很大，很快就会破。

　　　　但事实是，随着经济逐步发展，现在不但北京三环的新楼房的灯亮了，就连六环新楼房的灯都非常明亮了——由于房子供不应求，不少在北京工作的民众都跑到河北买楼去了。

　　　　〃北京三环灯不亮就是房地产泡沫〃这一出戏落幕以后，读者千万别觉得事情就完了，过去几年的不举例子了，就在最近，鄂尔多斯、常州和营口，甚至是地处上海中心城区东北部的新江湾城，都由于出现类似灯不亮的问题，不但被称作〃鬼城〃，更引得不少人又跑出来大呼房地产泡沫要破灭了。

　　　　看到这，只会让人摸不着头脑：一个城市房子严重供不应求导致房价上涨，外界说是泡沫；另一个城市房子严重供大于求了，外界也说是泡沫。那么究竟供大于求的状况是泡沫呢，还是供不应求的状况是泡沫呢？

　　　　面对这些乱象，笔者只能回答说，除了一些别有意图的国际炒家，想通过唱空中国房地产市场而上下其手图利外，中国也确实有部分人天然有〃恋泡沫情节〃，不管什么都觉得有〃泡沫〃。这种情况下，就难怪我们天天都能在媒体看到大声疾呼〃房地产泡沫〃的了。
第16节，房价涨得快，还是收入涨得快？
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　　　　二、房价涨得快，还是收入涨得快？

　　　　〃泡沫论〃依据之二，根据国际标准，中国房价收入比率、租金与售价比率超标，因此有泡沫。按照欧美国家制定的国际标准，房价收入比率的合适水平为3至6倍，最高不宜超过7倍，一旦超过7倍即代表大部分居民无力买楼，该国或该地区就出现房地产泡沫了。至于月租金与售价比率，国际标准为1比200至300，超过这个标准则代表过多人买楼导致房价上涨过急，已经远远不是稳健投资了，因此出现了泡沫，带来了风险。

　　　　由于欧美国家都在采用这些标准，因此不少专家学者也跟着采用这些个数据来计算中国一城市的房价收入比率。北京人均年收入为65436元，以一家三口人计算，家庭年收入是19。6万元。以该家庭购买一个90平方米的单位来算，需要247万元，房价收入比超过12倍，意味这家人不吃不喝不消费，需要12年才能买房子，远远超过7倍。而租金与售价比率方面，北京、上海、广州和深圳都超过1：400，均高于国际标准。因此，专家判断房地产存在很大的泡沫。

　　　　但是，这些学者的依据有些值得推敲之处，一方面，学者举的例子只集中在一线城市，范围不够广。根据国家统计局的数据，在2012年，中国城镇居民人均可支配收入是24565元，全国新建商品住宅销售均价5430元每平米，房价收入比是6。63倍，仍未超过7倍这个国际标准。而且，按城镇居民人均可支配收入计算，2012年比1998年增长超过3。5倍；全国新建商品住宅销售均价则由1854元每平米，上涨至5430元每平米，总涨幅只有1。93倍。可以看出，1998年至2012年期间，全国房价涨幅速度远低于全国人均收入的增幅，房地产市场泡沫之说，从何得出？

　　　　另一方面，不能将国际标准，尤其是欧美标准完全套在中国身上。在欧美国家，城市化程度都比较高，普遍超过70％；但中国的城市化水平还比较低级，只有50％出头，在城市化过程中需要消化大量的房子，这种情况下，能否将欧美的标准放在中国身上是值得商榷的。这情况就像一个老年人，如果每天多吃几块肥肉，怕消化不了确实容易出毛病，但一个年轻人如果多吃了几块肥肉、几碗饭，读者觉得他会患上高血压、高血脂和脂肪肝等病吗？

　　　　而且，说房地产有泡沫，一般是说粉丝卖出鱼翅价，大家买不起，所以不买了，这就出现泡沫了；现在的情况是，别说鱼翅价，粉丝都卖出金丝的价格，大家还是一边说贵一边买，这种情况能叫泡沫吗？再加上，按说泡沫那是吹弹可破的，但这个〃泡沫论〃从2002年讲到现在，尤其是最近三年，推出了号称〃史上最严〃的房地产调控措施，对这个〃泡沫〃又捶又打，都没能把它击破，世上有这么硬的泡沫吗？

　　　　此外，即使从经济学角度而言，房价是否存在泡沫也是值得探讨的。因为房价属于资产价格（资产转换成货币的比例，也就是一单位资产可以转换为多少货币），在经济学意义上，没有不含〃泡沫〃的资产价格，因为这个〃泡沫〃叫做虚拟价值。什么叫虚拟价值呢？简单来说，就是资产价格不是按形成这个资产需要花多少钱来决定的，而是按照这个资产能挣多少钱来决定的。例如，一亩肥地就比一亩薄地要贵，因同样面积的土地产出效率不同，但读者能说那亩肥地的售价就是泡沫吗？

　　　　因此，如果除去不明真相、人云亦云的民众，有〃恋泡沫情结〃的人，好心办坏事的学者，喜欢唱空中国房地产市场的国际炒家这些因素不谈，对于这届政府而言，中国房地产还是一个很年轻的市场、在蓬勃发展的市场，〃泡沫〃暂时还没有出现。但是，高房价的情况确实出现了，而且部分城市还比较严重，因此不少人将高房价等同于泡沫。

　　　　是什么因素导致高房价呢？下一节马上告诉你。

　　　　造成高房价，你也有份！

　　　　应该没有开发商会拒绝高房价的，这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃，表示要改吃斋菜，这也太违〃妖〃性了吧，说出来谁都不会相信。

　　　　在分析造成高房价的原因前，笔者想先问读者以下几个问题：

　　　　（1）如果你手上有房，你愿意房价继续上涨吗？

　　　　（2）就算你现在没有房，将来等你买房后，是否希望楼价逐步上扬？

　　　　（3）在菜市场卖菜的大婶，都希望菜价越来越高，房地产开发商想不想楼价越升越高呢？

　　　　（4）房价高了，地价才能高，卖地的地方政府收入才能高，他们愿不愿意看到楼价涨？

　　　　相信这些问题都很好回答，读者回答完这些问题，估计也就知道了造成高房价的原因了。本来，为了节省大家的时间，笔者也想偷偷懒，所以本节打算不写了，但正当笔者准备动笔写第三节的时候，笔者的出版商气急败坏跑出来了：大哥，这么多留白怎么行啊，编辑很难排版的。实在没话可说，你可以举例子啊。谁让笔者靠卖字为生呢，那就只好勉为其难继续写下去，写个裸奔的段子。

　　　　这个裸奔事件发生在2012年底的北京，当时华远地产董事长任志强预测2013年3月的房价将暴涨，他的这个观点遭到同是从事房地产业的深圳英联不动产董事长郭建波的反对。身材健硕，很有男人气概的郭建波更主动公开约赌任志强说：如果2013年3月北京、上海和广州等一线城市房价上涨，我就在北京长安街裸奔十公里；如果你任总输了，我也不要你裸奔，你公开道歉好了。

　　　　不知道是不是大家都等着看人在北京长安街裸奔英姿的缘故，北京、广州、深圳等一线城市的房价非常〃合作〃，在2013年3月的涨幅都超过了2％。这个时候，不少在北京的民众纷纷走上街头，盼望那个没有穿衣服奔跑的身影。在北京长安街头，无论是白天还是黑夜，都站满了拿着相机准备拍照的民众。
第17节，
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　　　　这让原本想在黑夜里偷偷跑一圈了事的郭建波彻底无语了，为了不用跑，他想出了个绝招，那就是向北京公安局提出申请：希望批准他履行〃在长安街裸奔十公里〃的赌约。公安局当然不会批准这种要求，郭建波最后也没有跑成。

　　　　那么，是什么因素让房价继续高升，导致郭建波要裸奔呢？在上届政府执政期间，不少专家、学者会跑出来告诉你以下原因：

　　　　（1）建筑成本上涨；

　　　　（2）经济增长迅速，未来发展潜能大，前景看好；

　　　　（3）城市化发展，人口增加，需求旺盛，住屋需求提高；

　　　　（4）土地稀缺，不会增加，房屋需求却不断增加；

　　　　（5）买房可投资，也可保值，风险也非常低；

　　　　（6）我国房价在国际上看并不贵；

　　　　（7）政府政策扶持；

　　　　以上原因，确实也是导致高房价的因素，但是，这不是决定性因素。实际上，新一届政府对于楼市的干预会越来越少，因为新一届政府希望房地产行业能真正与供求挂钩，进一步市场化、透明化。

　　　　其实楼价跌不下来，道理很简单，就是因为买楼有价值，保值还增值。这种情况在任何一个发达的市场化的经济体中，几乎都是曾经出现过的。

　　　　第一，民众不愿房价跌。随着民众收入提高，财富积累到一定程度后，就会思考如何进一步增加财富。在目前内地金融市场还不够发达、缺少其他投资途径时，投资房地产就成为富裕阶层财富积累的主要手段。其实，即便在金融市场发达的香港，大多民众还是抱着有钱就买〃砖头〃增值的想法。这种情况下，民众会愿意房价跌吗？

　　　　不但不愿意看到房价跌，已买房的民众甚至还会〃霸道〃地要求房地产商不许减价，以至于用游行、示威等方式，要求赔偿。另外，最希望房价涨的，都是那些整天喊要房价跌的人，原因很简单，房价跌了，他们就可以低价买房、屯房，之后等房价涨了再卖出去获利。这种低买高卖，鱼与熊掌兼而得之，被很多民众认为是最好不过的事，也认为是可以的事。

　　　　因此，在这个虽然房价高会引起民怨，但是房价跌也会引起民怨的时代，房价是低不到哪里去的。

　　　　第二，房地产商要推高房价。就连在菜市场卖菜的大婶，都希望菜价越来越高，在商言商的房地产开发商想不想楼价越升越高，利润越来越大呢？应该没有开发商会拒绝高房价的，这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃，表示要改吃斋菜，这也太违〃妖〃性了吧，说出来谁都不会信的。

　　　　另一个对房价上涨推波助澜的是商业银行。银行如贷款给实体经济、中小企业，容易带来不良贷款；但借钱给开发商建房子，一方面回报稳定，而且房子还可以作为抵押，另一方面，民众买房要找银行按揭贷款，这又是一笔很大收入，银行何乐而不为呢？

　　　　第三，中央企业抢地推高地价，进而提升了房价。虽然早在三年前国资委就下令要求78家央企退出房地产行业，但是截至2012年底，一共只有不到20家央企通过剥离、转让方式，完成了从房地产市场的退出，在78家央企中占比仅为1/4。不少央企仍然高价买地抢地，近两年来多个地区的〃地王〃都是由央企夺得。

　　　　央企要抢地，主要是因为央企虽然是国有资产，不过也有〃保增长、保利润〃的任务。由于不少央企都是制造业，这些年经济不好正面临着困境，因此就要想方设法投资一些能赚钱、尤其是赚钱多的行业。由于房地产业毛利率可以高达50％以上，央企不投资房地产业才怪。

　　　　第四，地方政府想房价升。在中国，国家税收收入3/4归中央，地方政府只有1/4的税收收入。如果仅靠这些税收，地方政府是没有足够的资金来加速经济发展，以此提高官员政绩的。所以，任何能够增加地方政府收入的，自然都会优先考虑。而卖地长期以来都是地方政府获取资金的主要途径。

　　　　早在上世纪八九十年代，地方政府就从土地上打主意，地方政府往往开发出一大块土地，吸引外资前往当地开厂、从事制造业，以收取各项费用、提高收入。随着经济发展，地方政府发现卖地开发房地产更赚钱，而且楼价越高、地价将越高，地方政府卖地收入才越高，才有更多能力大兴土木，加快当地经济发展。所以最近十来年，地方政府的主要收入来源都是土地收入，这种情况下，地方政府就更有动力