购房指南针-第15章
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第七招：测高度
这是一项常规的检查工作，它除了可以检查高度，更可以检查房屋是否倾斜。房顶需要用我们前面介绍的盒尺检查。取4～5个点进行测量，若数值一致，说明房顶没有倾斜。
第八招：测墙壁地面
用长尺（或者带有水平的专用直尺）靠在墙壁地面，检查是否平整。同时应该仔细观察是否有划痕和裂纹，墙面是否有爆点。
生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。
第九招：测乳胶漆质量
检查墙面天花板是否平整，一般建议选择阳光充沛的时候。如果周围光线暗淡，需要带上大功率灯泡（200瓦）照射。灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻就可以通过光线阴影看出。如果不平，要向开发商提出重新补腻子刷漆。如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
房屋验收全攻略（3）
第十招：油漆
油漆凭肉眼就能看到。但这时最好用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
第十一招：楼道窗户是否有纱窗
这是许多人容易忽略的地方。如果没有，应该及时提出。
第十二招：检查防盗门
需要确认有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
第十三招：检查门窗的密封是否良好
可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
第十四招：窗户
推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
第十五招：检查管道安装、通畅和密封
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（有的下水管被建筑垃圾堵塞），放水的同时用卫生纸擦拭上下管道底部，看有无渗漏。
第十六招：如果厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角、阳角是否达90度，四角有无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖、墙砖有无变形、开裂和空鼓。
第十七招：用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
第十八招：进行闭存水试验、水表空转试验
第十九招：检查卫生间
卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
第二十招：暖气片
暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度需符合要求，否则影响采暖。
精装房验房十招
第一招：确认购房合同。因为合同上有许多附件对装修房验收有重要意义；比如说小区分布图，约定细则等。
第二招：确认带有尺寸的房型图纸。不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。
第三招：确认是否拿好钥匙。因为通常钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙以及水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。
第四招：确认装修材料单。上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。
第五招：确认验收结构。当发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向开发商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映。如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求开发商书面承诺在一定时限内进行维修。
第六招：核对工程项目。一般人认为不大可能出现问题，可是有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。
第七招：核对所用材料。购房者需要尽可能地关注一下是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号、款式是否对应，等等，有差错应及时交涉。
第八招：核对层高。特别是小高层项目，层高在装修前本来就紧张，装修后更容易变得压抑，因此不要忽略对层高的核查。
第九招：仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，如有变动，应当记录在案。如线盒设计的位置本应该在墙面上方，而施工方进行了改动，不修改设计今后很难明确责任。 。 想看书来
房屋验收全攻略（4）
第十招：检验精装修房不是单单看就可以，还要学会闻。苯超标的涂料有淡淡的香气，而有些涂料中甲醛的含量超标，其蒸气有毒性，会刺激眼睛。
明明白白收房，避免不必要的问题纠纷
房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。那么，作为购房者（商品房的买受人）和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？在这里就谈一下收房过程中需要注意的法律问题。
商品房交付过程中，购房者验房的依据标准是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范。商品房买卖合同中的约定极为关键，因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。
（1） 商品房的交付条件
国务院《建设工程质量管理条例》第16条明确规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，工程验收合格是房屋交付的基本要件。如果开发商无法提供验收合格的证明文件，肯定不具备交付条件。与此同时，商品房买卖合同中约定的其他交付条件也非常重要（例如有的地区，将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件）。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
（2） 商品房逾期交付的责任
开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商须承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，原则上应按合同约定办理。 但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，则据最高人民法院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（3）商品房交付的流程
购房者在接到开发商的入住通知后，往往因为急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。而商品房交付时，验房是一个最重要的环节，因为一旦房屋交付，风险就转移到购房者身上了。为了不接收到一个有瑕疵的房子，购房者必须在接收前验收好房屋的每一个部分。购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付手续与证件，其次对房屋的质量进行检查，再次按商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定对房屋内的装饰、装修设施进行清点，检查水、电、气等设备完好程度及使用状况。完成以上程序后，购房者便可以签收房屋验收的相关资料了。
（4）商品房交付纠纷的处理
购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照商品房买卖合同中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。 。。
房屋验收全攻略（5）
对付收房中的常见问题
问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策
如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。
小区道路未完工，道路不通，无法通行；
小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；
闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；
小区有线电视目前不具备接通信号条件；
小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪，与合同约定不符；
合同约定私家车位未落实。
如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。
问题二：开发商制定违规的交房流程
关于收房，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”。在交房流程中，开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签商品房买卖合同及其补充协议的约定，使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。
那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：
（1）以补交面积差价款作为房屋交付条件。
一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定，但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房。在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任应完全由开发商承担。
（2）以违规代收契税、维修基金作为房屋交付条件。
如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。
开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验（含文件检验）的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。
问题三：关于竣工验收备案表的完整性
政府为了最大化地避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为开发商房屋质量问题的第一把关人。
它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。
如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。
按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以，在验房前需确认竣工验收备案表的存在和完整性。
另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供竣工验收备案表，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。
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如何办理产权证（1）
产权证相关政策全解析
产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家施行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记依以下程序进行：
（１）受理登记申请；
（２）权属审�
