我们房地产这些年-第44章

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伴随着新世纪的足音，中国房地产市场进入到“商品住宅时代”、“零售时代”、“联盟时代”的新的历史时期。

住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设发挥了重要作用。

2008年，中央电视台对改革开放30年老百姓较为满意的三件事，在全国组织了一次广泛的问卷调查，在庆祝改革开放30年晚会上揭开了调查结果，“居民收入的增长，住房条件的改善和国家科技进步”排在前三位。

纵观中国房地产业发展历程，中国房地产的起伏，大体上保持着与国民经济发展一致的运行轨迹，即经济增长较快，房地产业发展也快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。但从1998年开始，中国房地产业则一反常态，没有跟随国民经济发展的下行轨迹，而是出现了宏观经济无法解释的快速上升。从权威统计数字中我们可以清楚地看到这个分水岭：　全国住宅当年开工面积在1996年和1997年跌倒1亿平方米的谷底，但在1998年出现了一个急剧的跳升，达到1。6亿平方米，超过1994年经济高潮时1。3亿平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1。8亿平方米，2000年再上台阶，达到2。3亿平方米。是什么原因导致了房地产业脱离了经济运行曲线，超常规增长？中国房地产及住宅研究会对1998年住房制度改革的政策效应进行了全面评估，他们认为：　那几年所有的经济变量，只有用当年大力推进的住房制度改革能够解释。随着住房二级市场的开放，房地产市场全面启动，使住宅由不能交易的“死”资产变为可以交易的私人财产，从“生产资料市场”中分离出来，成了能够带来更大价值并具有高得多的市场价格的“活”资本。存量资产价值的增长，催发了经济的高速增长，显示出制度进步释放出来的巨大隐性财富的效力。

1998年朱镕基政府果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。当时人们更多地把抵御亚洲金融风暴维持经济增长的宝，压在经济的财政政策上。现在回过头来看，住房制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。鉴于这项改革的高度复杂性，其出乎意料的顺利，反映了这次改革的巨大成功，仅就其对经济的影响来说，在迄今为止我国所有的制度改革中，只有20世纪80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。

由此，我们可以得出了一个非常关键的判断：　这次由政策变革引领的、声势浩大的、具有实际需求内涵的房地产热潮，与1992年前后的房地产“虚火”截然不同，日渐深入的市场化，为这一阶段的楼市发展注入了健康的原动力。这一次房地产持续增长不是经济发展带动的，而是相反，近年来的经济增长是房地产带动的。我们是在一个下降的经济周期里，通过制度改革启动了房地产业和新一轮经济的增长。这是本轮房地产热同常规的房地产热最大的区别。

整体说来，这是中国房地产市场发展最好的一个时期，市场表现稳健，商品房价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000年，全国房地产开发投资一直保持强劲的增长态势。据统计，全年完成投资4984亿元，同比增长21％。交易量节节升高，全年商品房销售面积和销售额一直保持35％以上的高速增长。住宅消费比大家预料的要快得多。

十几年前，人们满脑子关心的都是彩电、冰箱、洗衣机，有谁想过买房子？时过境迁，当住宅的商品属性被还原出来，立即呈现市场繁荣，购销两旺的局面。

从全国看，城镇职工住房正在由以往单位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡，买方市场的“散户”特征越发鲜明，集团购买逐渐退出历史舞台。统计显示，2000年个人消费占到了全国房地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，个人已经成为房地产消费的主体。从各大城市房展会上商品房的认购情况看，个人购房比例不断上升。金融业不得不对个人房贷市场表现出异乎寻常的关注，商业银行发放的个人住房贷款总量在不断增长，贷款门槛越降越低。建设银行想方设法要保住房贷老大的位子，工商银行也不示弱，该行宣布：　从2000年起把住房建设和消费作为全行信贷资金投向的重点领域。金融对个人信贷市场的大力支持，又直接为个人买房打开了大门。这些现象标志着中国房地产业已全面进入“零售时代”。

“小康不小康，关键看住房”。

那时，一段关于中美两个老太太对话的传奇故事，在中国广为流传，燃起了国人提前消费的热情。中美两个老太太在天堂见面了。中国老太太伤心地说：“我省吃俭用一辈子，临终前终于攒够了买房子的钱，可惜我已经没有机会住进去了。”美国老太太高兴地说：“我在贷款买来的大房子里享受了一辈子，临终前终于还清了银行的贷款。我没有遗憾。”

2000年，拥有一套宽敞明亮的住房，对大多数中国人来说已不再是遥远的梦。按揭买房，成为一种普遍现象。

“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，最初起源于西方国家，后从中国香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，后来在国内被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。具体而言，购房者以所购的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期还款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

住房按揭贷款全面铺开后，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转为普通人的大众消费。

这一年，建行北京分行、工行北京分行的个人住房贷款额分别突破200亿元。

建行北京分行从1992年开始发放第一笔个人住房贷款，到2000年5月底才突破100亿元。而此后仅仅五个月，建行北京分行发放的个贷就突破了200亿元。第一个100亿元，建行北京分行用了八年；第二个100亿元，建行北京分行只用了五个月。到2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。

住房宽敞了，心情自然也就更加愉悦了，追求也就更加高雅了。对于这提前获得的“居住的幸福”，在亭子间里长大的北京某中学美术老师关广生，体会最为深刻：“以前我在那个不足20平方米的小房间里，毛笔字是没法写的，纸都展不开。一张床就把空间占掉了。电脑是放在书桌上，用了搬上去，不用搬下来。现在我按揭买的房子，面积有130多平方米，专门留一间做书房。和以前比，真是一个天上，一个地下啊！”

安居，才能乐业，房子可以自由买卖了，更深远的影响是从此，因为一处房子，人才被拴住不敢自由流动的日子也一去不复返了。当房子成为商品，当人才走向市场，一系列深刻的改变，开始自外向内、自上而下地进行。

奇迹不光发生在城市，也发生在乡村。无数离开乡村土地的到城市的谋生者，自这一天起，也有了自食其力在城里买下一套房子的可能。这样的奇迹在各大城市次第出现，直至城市化蔚然成风。城市化进程的加速，为房地产市场提供了更加广阔的需求空间。

多年以后，我们可以毫不犹豫地说，随着劳动者的物质利益被确定，中国人创造财富、爱护财富、积累财富的热情前所未有地高涨，社会生产力大大提高。

相比物质层面的改变，精神层面的变化更令人欣喜。从被动等待，到主动购买，人们在住房观念和思维上发生了巨大转变，市场经济意识已深入人心。

伴随着房地产大潮的汹涌澎湃，伴随着一个个新兴社区的拔地而起，“业主”、“物业”、“物业管理”这些全新的概念，被越来越频繁地灌入了中国老百姓的耳朵里。

零售时代的市场竞争日趋激烈，开发商只有把握住消费者的购房心态，开动脑筋，精心建造出环境更好、设计更合理、配套更齐全、管理更完善的商品房，才能打动购房人的心。在商品房逐渐成为房地产市场的主角以后，人们不仅关心房子的价格、品质、设施，对住宅小区的物业管理也提出了更高的要求。

挤出人群摩肩接踵的房展会展馆，某广告公司职员小殷长长地舒了口气。这是他今年决定买房后参加的第一次房展会。手里拿着厚厚一摞楼书、宣传册，小殷说：“现在要买房子，只要价格在自己预算范围内，位置、交通、配套设施、小区环境、容积率、绿化率、房子的户型、朝向、楼层等等，都好选择，最头疼的是社区物业管理的好坏难以判断。”

看，老百姓从来没有像今天这样关注物业管理。

19世纪60年代，英国的奥克维娅·希尔女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，可以说是世界上最早的“物业管理”。后这套方法被西方国家广泛接受和推广，并不断完善。20世纪80年代初“物业管理”的概念才从香港传入中国内地。

起步虽晚、发展却十分迅速。

1981年3月10日，我国第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，开始了对物业管理新体制的探索和实践，标志着我国物业管理的诞生。同年，第一家住宅小区管理处深圳东湖丽苑管理处挂牌。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司便很快在众多城市出现。1989年9月，建设部在大庆召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。这次会议，标志着全国性的住宅小区管理工作拉开了序幕。1990年3月，建设部又在沈阳召开了全国第一次住宅小区管理试点工作会议，确定将广州市五羊村作为国家级住宅小区管理试验点。1992年9月，建设部验收小组对五羊村住宅小区现场考核验收。1993年4月，建设部在广州、深圳召开了一次较高层次的专家讨论会。在那次会上对住宅小区进行物业管理的发展方向取得了共识。正是在这次会议上，住宅小区的管理用“物业管理”模式正式被确定下来。这是我国物业管理的起步阶段。

1994年3月，建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施，标志着我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。

从1999年开始，我国物业管理进入快速发展和市场化时期。一个重要标志就是1999年5月建设部在深圳召开的全国物业管理工作会议。随着法律制度的健全，我国物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。全国物业管理企业已超过两万家，从业人员超过200万人，一些城市实施物业管理的覆盖面达到了50％以上。同时，中国的物业行业日趋专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。时任建设部部长的俞正声指出，物业管理已经发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业，是现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点。

2000年1月1日，中国最早引进物业管理机制的万科物业管理公司，接管了中华人民共和国建设部大院，这是中央国家机关首次交给一家公司做物业管理，在京城乃至全国引起了不小的震动。这不仅是对万科物业，也是对我国物业管理行业的一次最权威的认可。

如今我们看到的住宅小区，这里有好些东西已不同于十年以前：

大门口站着身着制服的保安，路口有黄色的箭头指示去向，道路两边是令人赏心悦目的草坪、灌木和花坛，院子里还有深蓝色的泊车标志。邮箱不再是那种墨绿色的大方格子，而是不锈钢的小方格子，精巧美观。这些都得益于物业管理。反正，物业管理带来了许许多多变化，包括新的生活方式和新的思维。

面对世界市场日益一体化的现实，面对进入WTO的机遇与挑战，中国住宅产业领域不少大型企业集团都在从产业化发展角度寻找快速扩张成长点，企业间的“合纵连横”时有发生。有识之士指出：　住宅产业的战略性联盟时代正在到来。

企业战略联盟是房地产全球化的竞争模式。战略联盟的概念是美国DEC公司总裁简·霍普兰德提出的，它是以共同占领市场、合作开发技术等为目标所建立的并非一定是独立的公司实