我们房地产这些年-第28章
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3月9日，国务院审议批准了海南省吸收外资开发洋浦经济开发区。信息一出，即触动了人们最敏感的神经。仅1992年第一季度，来自天南海北的参观考察团、经济组团就达400多批共3500多人次，国内外有眼光的企业家摩拳擦掌，跃跃欲试，意在30平方公里的开发区内及周边地区一展宏图。
3月10日，上海市宣布拿到了中央支持浦东开发开放的五类项目审批权和五个资金筹措权。
同月，国务院宣布东北的黑河、满洲里等四个边境城市开放；随后宣布武汉、重庆等五个长江沿岸中心城市开放；太原、合肥、兰州、成都等11个内陆省会城市，实行沿海开放城市的政策。至此，中国全方位对外开放的新格局初步形成。
小平“南方讲话”后，中国的GDP增长由1989年到1991年的年增幅5％左右，升至1992年的12。8％。此后，中国保持了“世界上经济增长最快的国家”这一称号。
无怪乎1992年12月，英国《金融时报》将邓小平推选为“1992年风云人物”。《金融时报》说，邓小平的南方讲话，“在全国引发起自由市场经济改革的新浪潮”，“结果使全国出现经济繁荣局面，几乎可以肯定，中国现在经济增长速度是历年来最快的”。
真正的房地产井喷就是从小平南方讲话开始的。
市场经济不属于资本主义，整个中国走上了市场经济“不归路”的同时，在邓小平的历史性讲话的鼓舞下，中国经济结束了长达三年的调整，再次步入高速增长阶段。在这个大背景下，神州大地卷起了开发房地产的浪潮。游离于中国经济主导产业的房地产突然成了万众瞩目的行业。
大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。
据统计，1988年，全国房地产公司为3124家；此后三年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年底，全国房地产公司一下子跃至1。2万多家；到了1993年底，又猛增至3万多家，相当于两年前的10倍。1992年全国商品房销售面积达到4288万平方米，比上年增加了40 4％；1992年全国商品房的销售额达440亿元，比上年猛增了80％。
这场来势凶猛的房地产狂潮首先从“天涯海角”的海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角地区，再向福建、江苏、上海东南沿海省、直辖市扩散，这五省、直辖市房地产公司数量占全国半数以上。但房地产热浪的漩涡却在海南、北海、惠州三个小地方。
海南岛又火了起来，成为投资开发的热点地区，“集万千宠爱于一身”，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人口不过655。8万的海岛上竟然到处挂着房地产公司的牌子。由于当时没有限制金融机构投资房地产的政策，大量的银行资金如出笼的猛虎般扑向房地产，财富的传奇开始在昔日无人问津的土地上疯狂上演。
1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道： 海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚刚破土动工就被抢购一空。这无疑是一个信号，海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了——仅仅只是一年的时间，1991年6月前还是1000多元/平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到5000元/平方米，别墅也由2000多元/平方米涨到了7500元/平方米；金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元/平方米。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高。1992年11月18日，三亚市中心一块地幅4。3亩土地（仅50年使用权）公开拍卖价“破天荒”达到每亩381万元的高价。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当年一些生意人的经典语录。于是乎，在巨大的利润吸引下，大到四大银行的巨额资本，小到乡镇企业的几万资金，都以相同或不同的渠道涌入海南，疯狂推动着地价、房价的双双攀升；于是乎，3。4万平方公里的海南岛上集中了全国各地的房地产公司，最多时达5600多家；于是乎，占全国人口0。6％的海南，商品房却占全国1/10；于是乎，一个全国土地面积倒数第二的省，商品房的销售额却在全国各省、自治区、直辖市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是乎，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，GDP增速破天荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占40％。
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1992年1—9月，海南商品房新开工面积294万平方米，超过建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长两倍，完成投资达31。46亿元，是1991年的四倍。
让人热血贲张的海南岛培养了日后中国房地产业的巨子。
前两年海南经济低潮，大部分淘金者都撤了，纷纷回到内地，冯仑、潘石屹他们决定留下来碰碰运气。和许许多多的下海人一样，几个人成天混迹于街边拍档、沙滩浴场，“无聊的时候骑着自行车绕岛一周，回来时已经满脸胡子”。
机遇，总是青睐那些政治嗅觉敏感的人。各路精英从南方讲话中找到了开拓新事业的勇气和灵感。
邓小平“南方讲话”后，海南经济急剧升温。
机不可失啊！冯仑与王功权、易小迪、王启富、刘军、潘石屹六个人立即凑了三万块钱，创办了“海南农业高技术投资联合开发总公司”，后来这家公司有了一个更简洁的名字——万通。注册时，法人代表、总经理一栏填的是王功权。王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业，之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。他是在1988年来海南的大巴车上和冯仑认识的。
冯仑和刘军的头衔是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富担任办公室主任，潘石屹出任财务部经理。
冯仑在一次同广东人的聊天中听到了“机构按揭”一词，查了词典才理解意思。不曾想，“机构按揭”就成了他们起步的开始。
1992年初，冯仑回北京和一家信托投资公司老总畅谈海南房地产的投资。冯仑是讲师出身，口才极佳。他跟那个老总又是谈机会，又是讲能力，几句话就赢得了对方的信任，又让对方隐约感觉到自己的实力。
初步取得对方认可后，冯仑开始和对方讲他也刚刚闹明白的新名词“按揭”。
冯仑盯着对方的眼睛说，“这一单，我出1300万，你出500万。我们一起做，你干不干？”对方爽快答应。
从北京拿到这500万后，他们决定买下海口金贸区的“九都别墅”的八栋别墅，3000元/平方米。首付500万元，其余1300万通过中亚信托贷款做按揭。
冯仑事后回忆，“那时的海南很热，大家也愿意借钱给海南的项目，只不过利息很高。”潘石屹回忆说：“利息好像是20％，这笔钱由对方派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。”
六个人商量后，就把卖别墅的事交给了潘石屹。
两个月后，来了个买主——山西的大老板韩九吉，潘石屹开价每平方米4000元，第二天又来了一个内蒙的老板，潘石屹开价每平方米4100元。初涉房地产的潘石屹对房地产销售居然无师自通，此后他不断抬高价格，虽然这让韩九吉很“气愤”，但他最终还是以每平方米4200元的价格买下了两栋。最后两栋别墅卖出的价格每平方米已抬高到了6000元。
他们六个人终于赚到了第一笔钱，而且是那么多钱。兴奋的潘石屹第二天就拿着一张百元大钞买了一份《海南日报》，他就想看看这钱到底“能不能花”。
看，这年头钱来得就是这么容易！潘石屹曾这样描述当时的心态：“赚完第一桶金之后，因为我吃过苦就比较保守，冯仑则比较激进，他有半年的时间跟我们说的话是： 没钱都赚钱，有钱还不赚大钱。所以把我们的自信心一下都树立起来了。”
日后财经作家吴晓波写过一段精彩评述：“1992年令日后崛起的新贵们，在社会舆论与政策环境两方面得到了双重支持。他们加速度般地聚敛资源，在越来越短的时间内创造了越来越多、越来越大的财富。他们改变了社会对财富的整体认知，创意和资本成为最具魅力而富有内涵的词汇。”
这群年轻人终于迎来了他们的幸福时刻，冯仑事后的总结是，“天天过年，夜夜结婚”。这是包括“万通六君子”在内的所有闯海人最为“野蛮生长”的日子。
当然，蜜月持续的时间并不太长。
一次，潘石屹去海口市规划局办事，无意中看到一组统计数字，其中海口报建面积大约是人均50多平方米，北京人均才7平方米多一点。而当时海口常住人口仅30万，暂住人口40万。回来一说，几个人对这一组数据分析了一番，都说“海南的好景不长了”。
三十六计，走为上计。“万通六君子”很快全部撤出了海南。
后来，有人总结说，对于海南而言，1992年末是识时务者全身而退的最佳时机。
张宝全的财富故事，同样起源于海南这座遥远而神奇的小岛。
与潘石屹、冯仑、易小迪等地产领袖类似，张宝全的第一桶金离不开宝岛海南这片曾经的资本蛮荒之地，而正因海南的独特地理区位及当地政府优厚的倾斜政策，此地一度成为淘金者的乐园，其轨迹基本等同于王石之于深圳，此中细节正如张宝全表露的那样：“一下飞机就听到一片打桩的声音，机器咣当咣当地响，黄土都裸露着，我本能地感觉到，这里有我的机会。”
从身份卑微的小木匠到上山下乡时期的农民，从征兵入伍做炮兵到老山前线担当战地记者，从电影导演到下海经商以至最终打入地产一线，再从地产领域分出精力进入数字电影并担当EVD联盟秘书长、北京工商联副主席。从镇江到北京，从北京到深圳，从深圳到海南，从海南到北京……张宝全的经历更接近一个现实版“许三多”的奋斗故事，而且更曲折、更惊险，更贴近真实的生活，而这种螺旋式爬升的路径，体现的恰是倔强向上、鼓舞人心的生命力。
在海南，张宝全得到某金融企业的赏识，创建了房地产公司和海运公司。据说公司就他一个人，身兼秘书、打字员、老板等多个角色，有人说这是典型的“皮包公司”。而正是这样的“皮包公司”，让他积累了第一笔原始资金。皮包公司，粮食买卖，大宗商品进出口，内洋、外洋大规模海运……张宝全恰是在海南以常人难以置信的高速度完成了资本的原始积累，张宝全说，只有半年时间。
张宝全现在回想起当时在海南的创业依旧感慨良多：“我刚去海南的半年时间里，就经历了房地产的悲喜剧。看到有的人白手起家一夜之间成为百万富翁；有的千万富翁一夜之间变得一无所有，从凡人到神仙，从神仙到魔鬼。可以说，海南的经济环境是中国一代人市场意识和风险意识最好的教材，只有把神仙和魔鬼都想到了，两个结合起来，那才是人。”敏锐的张宝全在海南房地产泡沫即将破灭之前，当机立断将手上的项目打包处理，全身而退。北上北京，成了张宝全一生中几乎最重要的一个决定。
从最早的今典花园到创下销售奇迹的经济适用房“今日家园”；从苹果社区的“百万案名征集活动”风靡京城，再到其姊妹篇苹果派开创“海选”之先河，张宝全在北京的房地产开发中，总能不同程度地找到与艺术、娱乐相结合的元素，被人戏称为“苹果张”。好像有些不务正业，自称“目前银行没有一分钱贷款”的张宝全最近几年则更多地以蒙太奇数字电影和EVD推进者的身份进入媒体报道视野。也许正因此，这个自称“具有浪漫气质的商人”，不断创造出许多房地产怪异之事： 一系列房地产行为艺术，“能吃的房子”、“消失的城市”等，在各地的巡展无不引起轰动。
在房地产界折腾十余年，张宝全对中国房地产感悟深刻。
他说，早年，以海南为代表的中国房地产经历了疯狂圈地、卖楼花、炒地皮、行销概念、诚信危机等，房地产商演绎了无数一夜暴富的神话。但如今市场规范了，制度成熟了，土地供应公开透明了，开发商再也不能“偷天换日”地挣黑心钱了，神话时代结束了。
他坦言： 今典集团也是那个时代的既得利益者，在过去十几年的时间里发展的规模、速度，如果放到现在，即使仍然是我和我的员工一起做，三五十年也未必做到。
改革开放带来了历史性的变化。在这场市场经济的大潮中，海南成为我国最早的房地产企业成长的丰沃土壤，海南甚至被誉为中国民营房地产企业的摇篮。
从自发探索到自觉培育，由无序到�
